一、風(fēng)險種類及特點(diǎn)

(一).管理模式風(fēng)險

管理模式風(fēng)險主要指在從事物業(yè)經(jīng)營管理活動時，責(zé)任方采取的管理方式以及法律模式等導(dǎo)致的風(fēng)險，主要包括以下兩種：

1.不同企業(yè)管理模式帶來的風(fēng)險

不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于從事經(jīng)營性管理活動所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是組建管理中心或者項目部。

成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成的影響，可以說是在項目和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間建立了一道有效的“防火墻”。但是，成立子公司時間長，手續(xù)繁雜，不利于迅速開展工作。

2.不同產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)帶來的風(fēng)險

開發(fā)商成功開發(fā)商場項目后，對項目處置的三種方式：

(1)完全擁有產(chǎn)權(quán)，或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán)，自己仍維持大股東(大業(yè)主)的身份；

(2)將大部分產(chǎn)權(quán)出售，成為小股東；

(3)全部出售套現(xiàn)。

后兩種由于產(chǎn)權(quán)分散，業(yè)主眾多，意見難以集中。而大部分業(yè)主又沒有管理商場項目的經(jīng)驗，憑想象和主觀推斷的人不在少數(shù)。

(二).經(jīng)營項目選擇的風(fēng)險

物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展經(jīng)營管理工作，要把握以下幾點(diǎn)：

(1)與企業(yè)自身的主業(yè)相協(xié)調(diào)。

(2)與企業(yè)人才儲備相協(xié)調(diào)。

(3)與企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展階段相協(xié)調(diào)。

(三).經(jīng)營過程中的風(fēng)險

特別值得關(guān)注的有以下幾類：

1.合同簽訂中的風(fēng)險

如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人過分注重自己的收益，而忽視對經(jīng)營方產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在外委具體經(jīng)營項目時，過分強(qiáng)調(diào)租金，而忽略對承包人的考核等，以致出現(xiàn)問題后依據(jù)不足。

2.產(chǎn)品組合的風(fēng)險

這是指產(chǎn)品定位后產(chǎn)品組合不當(dāng)導(dǎo)致的風(fēng)險。

3.產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險

在物業(yè)經(jīng)營管理活動中，始終存在質(zhì)量風(fēng)險，特別是有關(guān)特種經(jīng)營項目。

4.突發(fā)事件的風(fēng)險

例如，2003年春夏之交在中國發(fā)生的非典疫情以及2013年年初發(fā)生的h7n9疫情，無疑是所有服務(wù)行業(yè)面臨的最大的突發(fā)事件，企業(yè)損失不可估量。

(四).財務(wù)風(fēng)險

1.墊款風(fēng)險

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握一條原則：不能以大量前期資金投入作為獲得一個物業(yè)經(jīng)營項目的管理權(quán)的前提條件，而應(yīng)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體經(jīng)營管理實力和服務(wù)特色贏得管理權(quán)。

2.抵押風(fēng)險

大部分經(jīng)營者都依賴籌措的資金從事經(jīng)營活動，而抵押貸款是籌措資金的一種重要方式。

(五).管理團(tuán)隊的風(fēng)險(人力資源風(fēng)險)

物業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，是各類專業(yè)人才的集合。選擇適宜的帶頭人，配備相對專業(yè)的管理班子，是物業(yè)經(jīng)營管理成功與否的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。

(六).政策環(huán)境變化的風(fēng)險

這是指因國家政策變化給物業(yè)經(jīng)營管理帶來的風(fēng)險。例如城市改造拆遷，進(jìn)城務(wù)工人員季節(jié)性停工，最低工資標(biāo)準(zhǔn)及社會保障制度的調(diào)整，有關(guān)稅收政策的變化等，都需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)和具體經(jīng)營者高度關(guān)注，做到提前預(yù)防。風(fēng)險一旦發(fā)生，在最短的時間內(nèi)采取有效措施處理，減少損失。

二、風(fēng)險防控

物業(yè)經(jīng)營管理中，風(fēng)險的防控主要有以下幾個要點(diǎn)。

1.制訂合理的經(jīng)營管理計劃

步驟：

(1).市場分析

(2).交通與公用設(shè)施情況調(diào)查

(3).同類物業(yè)供求關(guān)系調(diào)查

(4).消費(fèi)者調(diào)查、分析

(5).進(jìn)行嚴(yán)密的經(jīng)濟(jì)論證

(6).組建精干的經(jīng)營管理團(tuán)隊，確定合理的經(jīng)營目標(biāo)。

2.協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系

(1).協(xié)調(diào)處理好與業(yè)主的關(guān)系。

(2).協(xié)調(diào)處理好與租戶的關(guān)系。

(3).協(xié)調(diào)處理好業(yè)主與租戶間的關(guān)系。

(4).協(xié)調(diào)處理好與消費(fèi)者間的關(guān)系。

(5).協(xié)調(diào)處理好與媒體的關(guān)系。

3.建立風(fēng)險防范機(jī)制

4.合理投保，轉(zhuǎn)移風(fēng)險

風(fēng)險造成損失是不可避免的，但我們可利用風(fēng)險的可測量性，識別出物業(yè)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營過程中各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，通過對風(fēng)險的分析，及時采取應(yīng)對措施，實施全方位的監(jiān)控預(yù)防風(fēng)險，減少風(fēng)險，減少損失。這個系統(tǒng)工程被稱之為物業(yè)管理中的風(fēng)險管理。因此，物業(yè)管理中的風(fēng)險管理的主要目標(biāo)就是以最低人力、財力、物力、時間、社會資源等成本，控制物業(yè)管理中的各種風(fēng)險或降低其損失，使物業(yè)獲得最佳的安全保障和保值升值能力，使物業(yè)管理企業(yè)增加更強(qiáng)的生存競爭力進(jìn)而提供更令顧客滿意的物業(yè)服務(wù)。由于防患于未然，因此，有效的風(fēng)險管理可以降低物業(yè)管理中總的成本。